拆解厦门最大国企建发7000亿商业版图 地产板块高

8月23日，“一日落马四名央国企高管”的消息震撼了地产圈(详见第一财经报道《地产一日落马四高管，涉厦门最大国企、深圳最大公共住房企业》。

涉嫌严重违法违纪的四人中，有两人都来自于厦门最大国企——建发集团，且他们都担任集团党委委员以及单独业务板块的“一把手”，其中建发房产集团董事长庄跃凯在建发体系内工作了36年，四个建发系上市公司建发股份(600153.SH)、建发国际(01908.HK)、建发物业(02156.HK)建发合诚(603909.SH)中，有三家曾由他担任过董事会主席。26日，这三家上市公司均作出切割，宣布庄跃凯辞任。

这一反腐事件，让年营收超7000亿元、资产超6500亿元的巨无霸国企厦门建发集团备受公众关注。

与厦门特区一起成长的建发集团，位列《财富》世界500强企业第77位，其所涉商业领域已经渗透至厦门人日常生活的方方面面，在进出口贸易、房地产等业务板块已然具备全国影响力。近5年来，建发房产板块的年复合增长率高达72%，已经崛起为新的闽系龙头房企。

规模突进的同时，建发集团一直处于反腐高压态势下，从2017年厦门市委第二巡察组进驻到2019年的“巡察回头看”，再到今年8月初的国资使用情况专项巡察组进驻，建发房地产板块成了高管落马“重灾区”。

国企巨无霸的商业版图

说起厦门第一高楼，许多人会想到双子塔造型的世茂海峡大厦，但在老厦门人心中，矗立在鹭江道、与鼓浪屿隔海相望的建发海滨大厦曾经制霸厦门天际线十多年，这才是厦门第一个地标级建筑。

1980年，国务院批准设立厦门经济特区，一家名为“厦门建设发展公司”的国有企业，也在这块拓荒的热土上诞生了。

“特价每方呎458港元起，一次付款八五折优待”——1985年，厦门建设发展公司开始在报纸上登广告，卖海滨大厦的楼花。当时缺乏先进技术，尽管追求“特区速度”，这栋24层的高楼还是整整造了三年，直到1988年才竣工。

到2022年，与厦门特区共生共荣的建发集团已经成了巨无霸国企。根据官网公开资料，其年营业收入超7000亿元，资产规模超6500亿元。建发集团不只做房地产，它的业务范围涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等。

“坐厦航的飞机，住悦华的酒店，买建发的房子。”这句流行于厦门的老话，体现了建发集团作为厦门第一大国企在商业领域的绝对统治力。

建发所涉足的生意，早已渗透至厦门市民的衣食住行。根据企查查，建发集团持有厦门航空有限公司34%的股权，是第二大股东。福建首家五星级酒店悦华酒店也隶属于建发，目前建发旅游板块运营管理着27家酒店。在房地产板块，作为本土龙头，建发房产在福建的市占率稳居首位，去年全年在福建销售额达到727亿元。

为建发集团带来最大一块收入的，是去年创造6115亿元营收的供应链板块。早在上世纪80年代，建发集团开始涉足投资和进出口贸易，1987年获得全国进出口经营权，目前深度聚焦钢铁、浆纸等大宗商品贸易，鞋类出口位列全国前三位，服装出口位列全国前50强，连续多年原瓶装葡萄酒进口量位居全国前列。

手握两家50强房企

在房地产开发领域，建发集团旗下有两家全国50强房企——建发房产和联发集团。

根据克而瑞研究中心榜单，按2022年前7个月房企的全口径销售额进行排名，建发房产销售额达到732亿元排第16位，联发集团则以257亿元排名第50位。

尽管建发集团内部板块非常多元化，房地产却是无可争议的“利润大户”。

根据A股上市公司建发股份2021年财报，供应链板块虽有6115亿元营收，但是归母净利润仅有32亿元，而房地产板块则以963亿元的营收创造了29亿元的归母净利润。

从股权架构来看，建发集团持有建发股份47.38%的股权，是第一大股东，建发集团和建发股份共同持有建发房产。

投资遍及全国70余座城市的建发房产旗下还有三家上市公司，分别是建发国际(01908.HK)、建发物业(02156.HK)和建发合诚(603909.SH)，它们共同组成了建发系四大核心上市平台。

联发集团则由建发股份持股95%，业务已布局全国28城。联发集团原本也是在上世纪80年代为支持厦门特区建设而成立的国资企业，1997年，在其发展低谷期被建发集团接手经营，确定了以房地产和物业租赁为主业的发展方向。

根据财报数据，2021年，建发房产实现合同销售金额1754亿元，同比增长69%;联发集团实现合同销售金额422亿元，同比增长24%。

8月23日被厦门纪委监委宣布“涉嫌严重违纪违法”的庄跃凯，过去在建发集团举足轻重。

上市公司公开资料显示，现年57岁的庄跃凯于1986年加入建发集团，在建发体系内整整待了36年，从房产建材部副经理一直做到建发房产集团董事长。

被调查前，他头衔很多，既是建发集团党委委员兼副总经理，也是建发房产党委书记、董事长。建发系四个上市平台中，有三个都由庄跃凯担任董事会主席，分别是建发国际、建发物业和建发合诚。

根据厦门人力资源和社会保障局官网消息，2021年，庄跃凯还曾进入“享受国务院政府特殊津贴专家”名单。

落马消息公开三天后，三家建发系上市公司宣布庄跃凯辞任，并公布了4名替代人员。

与庄跃凯同时被查的，还有厦门建发集团党委委员，厦门建发城服发展股份党委书记、董事长施震。建发城服历史较短，创办于2016年11月，该公司以城市公共服务、城市更新改造为主营业务。

逆势成为闽系新龙头

“闽系”在中国房地产行业中是一支不可忽视的流派，但是过去业内重点关注的“闽系”多指福建民营房企。

世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣、融信、福晟等一串熟悉的品牌，在上一轮房地产扩张周期里跑马圈地。经第一财经统计，2020年，16家规模最大的闽系房企合计创造了1.8万亿销售额，其中82%来自于福建以外的市场。

因为民营“黑马”房企过去几年的表现太过抢眼，建发房产这类福建国资企业的扩张反而被忽略了。

实际上，建发房产从2015年销售额破200亿，到2020年销售额首破千亿，短短五年时间规模扩大了5倍多。

尤其是从2019年起，建发新进入的城市越来越多，用三年时间，建发从布局全国28个城市一跃至布局70多个城市。

2021年下半年至今，建发房产真正的高光时刻到来了。根据克而瑞研究中心统计，在行业负增长、房企销售额普降的背景下，去年全年建发房产业绩增速高达41%，2017-2021年的复合增长率高达72%。

在闽系民营房企爆雷、躺平的大环境中，建发开始逆势补仓。

根据克而瑞房企新增货值榜单，今年1-7月，建发房产累计新增616.1亿元货值，在全国房企中排名第十。根据中指研究院1-7月权益拿地金额榜单，建发已经累计花费357亿元拿地，排名第六位，仅次于华润、保利、滨江、招商蛇口和中海。

在大本营厦门自然少不了大手笔投资，建发在今年厦门第一、二轮集中供地中共计拿下5宗地，总耗资145.3亿元，与其他房企拉开了差距。

与同为市属地产国企的广州越秀、珠海华发相比，建发的投资力度更强。

克而瑞研究中心认为，建发房产已经成为闽系“新龙头”，目前在闽系的规模座次上仅次于旭辉。这主要是建发自身厚积薄发、战略扩张进程加速的原因，央国企“大年”到来，起到了助推作用。此外，建发旗下项目的“新中式”风格独树一帜，产品力带动了品牌力提升。其他房企竞争地位的显著下滑，也为建发房产的逆势而上创造了机遇和条件。

建发房产扩张背后，母公司输血也起到了较大作用。以建发房产旗下的上市公司建发国际的财务指标来看，其2019年时净负债率高达176%，“三道红线”后财务指标迅速改善，净负债率至去年末下降至63%，其他指标也都符合绿档要求。而建发国际的永续债则从2019年的0上涨到2021年的145亿元，背后正是母公司的借款转化。

反腐始终处于“进行时”

建发在房地产领域横扫对手之际，房产板块“一把手”却突然落马。一周前，庄跃凯还在签发上市公司文件，他可查的上一次公开活动则是今年4月底参与福建漳浦县领导在厦门的招商活动。

资本市场对此反应激烈，消息出来第二天，A股建发股份跌停，港股建发国际一度下跌30%。

根据厦门市纪委监委官方网站，庄跃凯、施震二人均“涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查”。

在庄跃凯、施震落马消息发布前18天，建发集团官网挂上了一则消息，称厦门市委专项巡察组将于2022年8月8日起进驻建发集团，对建发集团进行为期1个月左右的专项巡察，重点监督检查国有土地、房屋建筑物资产管理使用情况。

巡察的主要任务包括：落实省委、市委有关国有资产盘活处置工作要求的情况，进一步摸清集团国有资产底数和管理使用状况，着力查找国有资产管理使用中存在的责任、作风和腐败问题等。市委专项巡察组会与干部群众个别谈话，受理责任问题、作风问题和腐败问题的来信来电举报。

实际上，在建发集团这样一个巨无霸市属国企内部，反腐一直处于“进行时”状态。

据厦门市纪委监委官方网站，2017年9月至10月，厦门市委第二巡察组曾对建发集团党委开展巡察，并于2018年8月反馈了巡察意见，共计六个方面、45个问题和六点巡察意见建议，其中指出了纪委履职能力不强、企业廉洁风险防控不扎实、干部出国(境)管理不严、变相违规发放福利、工程建设招标违规问题突出、资产未按规定实施公开竞价招租等问题。

2019年至2020年，厦门市委第十一轮巡察还对建发集团实施了巡察“回头看”。

在这几轮巡察中，建发的房地产板块成了高管落马的重灾区。从2018年到2019年，建发房产集团厦门区域公司原总经理杨鑫泉，建发房产集团副总经理程冰，建发房产集团泉州、珠海事业部原总经理李卫东先后被查。

厦门市翔安区人民检察院的公诉资料显示，程冰涉嫌受贿、徇私舞弊、低价出售国有资产罪；李卫东身为国家工作人员，利用职务上的便利，为他人谋取利益，单独或共同非法收受他人财物，数额特别巨大。而杨鑫泉一案已经宣判，法院查明，杨鑫泉担任建发区域公司总经理期间，利用职务便利，收受7人送予的财物及服务价值共计人民币约575万元，据此厦门翔安区人民法院判处杨鑫泉有期徒刑10年，并处罚金70万元。

时隔两年多，专项巡察组的入驻又一次在建发集团内部掀起人事地震。

值得关注的是，这次巡察不止针对建发集团一家国企，同为世界500强的象屿集团，以及翔业集团、轻工集团、金圆集团、火炬集团、国有资本公司、储备粮集团等，都在监督检查名单之列，巡察时间将持续一个月。 【编辑:刘阳禾】